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孙宏斌:京沪新房建设仍有大空间

时间:2019-01-11 03:56 点击:
孙宏斌:京沪新房建设仍有大空间 孙宏斌

融创中国发布中期业绩,营收同比增长224%。下半年可售资源高达500亿,年度销售目标是否会再度提高?融创与绿城联姻,究竟是成就了宋卫平还是成就了孙宏斌?为何融创格外钟情北京和上海?一线城市的建设到底还有多大空间?敬请关注本期《财经会客厅》专访融创中国董事长孙宏斌

第一节  保底300亿年销售额

2012年8月29日,融创中国发布中期业绩。财报显示,2012年上半年,融创中国实现销售额125亿元,属超额完成目标;营业收入为43.02亿元,同比增长224.4%;实现利润5.23亿元,同比增长65%。融创中国宣布,由于受益绿城合作项目等利好因素,公司全年销售目标将从220亿元调升至300亿元。

网易财经:看融创中国今年的中报,销售额、营业收入、利润都有大幅增长。您对这份业绩还满意吗?

孙宏斌:这些数都是非常好的数,增长都挺好的,最主要的是我们跟绿城的合作。其实上半年到7月底,我们对自己还是挺满意的,因为大家做得都挺辛苦的,而且结果也挺好的。

网易财经:由于中期业绩销售额是超额完成任务,所以你们把全年的销售目标提高到300亿。可是你们也说今年下半年的可售货量有500多个亿,那到年底销售额会不会有进一步的提升空间

孙宏斌:因为我们这500多亿有的可能是10月份出来,或者11月份出来。这样的话,销售不会卖太多,就是时间太短了。其实300个亿对我们来说,已经挺多了,我们要保证它完成,从220亿调到300亿还是挺大的一个调整。

网易财经:中报也提到了,你们去年的毛利率是48%,今年受收购的影响下降了六个点,到42.3%。再加上2010年和2011年,你们拍了很多地王级别的地,那么接下来怎么保证以后的毛利率呢?

孙宏斌:我们没拍过地王的地, 2008年拿那块地的时候,大家说是地王,其实现在看很便宜了。其实刚才你说的,我们近年的整体的毛利率有下降,主要是因为两方面,一方面就是收购,这个影响是比较大的;另外一个就是因为我们扩张比较快,扩张比较快的时候,包括一些融资成本,包括一些费用会对当期的利润有影响。但是我们所有项目的经营,在同比口径下是没有变化的,所以从经营上来说,我们的毛利率是没有变化的。

网易财经:我注意到像招商地产等有些地产公司的毛利率已经达到了50%,即便是整体房地产行业来说,都是在35%以上。您觉得未来房地产还有没有暴利?

孙宏斌:不会有暴利,那个时代过去了,将来还要拼的是你对市场的判断,你的产品品质,就是说客户服务这些最基本的东西。

网易财经:既然融创经营的是高端产品线,那么您预计以后会保持在一个什么样的毛利水平上?

孙宏斌:我们单个项目的毛利率40%以上肯定是有了,但是因为你在发展嘛,有些新的项目的积累、费用积累以后可能会低一点。

网易财经:你一直在说你们的单价会保持在1.6-1.7万/平方米,但其实第一季度也跌到过1.39万/每平方米。那中报业绩,是不是价格调整的结果?

孙宏斌:没有,我们的价格都没有调。这主要是结构的事,你比如说北京卖得多了,因为北京的价格贵嘛,它的价格就起来了,北京的卖得少了,重庆卖多了它就下来了,我们所有的项目的价格都没有那么大变化,主要是产品结构的事。

网易财经:这一块对公司的利润有没有比较大的影响?

孙宏斌:产品结构肯定有,北京积累的多的话就好一点,要是重庆积累的多就稍微差一点,但是慢慢地我们会把它抹平了。

网易财经:下半年融创中国在推货这块是怎么样的一个情况,会不会有什么变化?

孙宏斌:没有,我们的节奏都跟我们原来想的是一样的,包括推货什么的我们都没有什么变化。可能就是我们跟绿城合作这块,会有一些梳理或者一些调整,其他的都没变化。

网易财经:会不会把某一个区域这种比重加重?

孙宏斌:没有,我们目前没这个计划。

第二节 商业地产比住宅难做

网易财经:除了高端住宅,你们也做一些商业地产。商业地产在你们的整个战略构想中占有什么样的地位?

孙宏斌:对,我们也做了很多的商业地产,因为必须的。因为我们定位做高端产品的话,一定在地点比较好的地方,地点比较好的地方纯住宅越来越少了,肯定是综合的,所以这方面能力是必须有的,要不然的话你就做不了高端。但是我们目前还是以销售为主。将来我们一定会持有核心城市的核心地段的,像北京、上海的核心地段,我们会持有它的物业,其它的物业我们都不会持有。

网易财经:这种比例有多大?

孙宏斌:我觉得很难说比例,就看看项目合适的话,我们就会持有,但是我们没有给自己定这么一个目标。

网易财经:由于受调控政策影响,很多做住宅的地产商进入商业地产领域。作为行内人,你怎么看?

孙宏斌:我觉得做商业地产应该是难度比住宅要大一些,因为业态的规划。做住宅的话不会太错,你肯定不会把卫生间忘了,厨房忘了,但是商业地产你要定位错的话,再做起来就会非常难的,所以商业地产其实难度挺大的。但是这两年因为宏观调控以后,很多人说住宅限购了就去做商业地产,这肯定是不对的。为什么住宅限购呢?是因为住宅不够卖的,所以你再去做商业地产,这个逻辑就不对。但是前几年商业地产都挺好的,所以主要还是供求关系的事,如果现在大家都去做商业地产的话,这供应量肯定是有问题的。但有的城市还好啦,有的城市供应量是偏大的,就是这种综合体。因为市场经济根本就是供求关系,供求关系出问题的话,那全出问题了。

网易财经:你承认是有些城市会有泡沫了?

孙宏斌:一定的,一定的。

网易财经:像重庆、成都这种?

孙宏斌:我不好说哪个城市,大家都做的话,比如说小城市,一个的话就特别好,要两个的话,那要三个的话就有问题了,所以我想肯定有这样的问题。

倪惠


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